El mercado inmobiliario de todo el mundo está experimentando temas de inflación similares, con algunos matices regionales. 

La inflacion esta alcanzando maximos de varias decadas en todos los rincones del mundo, para algunos esto empeora a corto plazo, para otros, hay senales de que puede haber alcanzado su punto maximo.

Los expertos globales en propiedad de Knight Frank destacan los puntos de conversación clave.

Las presiones inflacionarias llegan a medida que aumentan los precios de los alimentos , con 26 países restringiendo las exportaciones de alguna manera, así como el petróleo superando los $120 en mayo y junio a raíz de la prohibición de la UE sobre la mayoría de las importaciones de petróleo ruso.

Si bien existen variaciones regionales y sectoriales, los mercados inmobiliarios se destacan con bases positivas y sólidas.

crisis del costo de la vida

La confianza se está debilitando debido a las presiones del costo de vida y los continuos titulares negativos, pero lo que dicen y hacen que los consumidores pueden ser diferentes.

A pesar de que la confianza del consumidor cayó, existen métricas globales contradictorias. Los consumidores pueden estar más optimistas de lo que muestran los principales indicadores.

economías en expansión

Fundamentalmente, las economías todavía están en modo de expansión incluso si el ritmo se está desacelerando.

Los índices de gerentes de compras (PMI, por sus siglas en inglés), que registran la actividad de proveedores de servicios y fabrican, todavía están en territorio de crecimiento, aunque a un ritmo más lento a medida que se desvanecen los efectos de recuperación.

En las economías que examinamos anteriormente, el PMI compuesto promedio de Markit en mayo fue de 53,7 (cualquier valor por encima de 50 indica expansión), por debajo del máximo del año anterior de 55,8. Aparte de las economías asiáticas y los Emiratos Árabes Unidos, vimos una desaceleración en la confianza en mayo, sobre todo en el Reino Unido, que cayó de 58,2 a 51,8, pero aún se encuentra firmemente en territorio expansivo.

A nivel mundial, hay matices en esta historia de desaceleración con los Emiratos Árabes Unidos listos para expandirse a un ritmo más rápido y fundamentos sólidos en Asia-Pacífico. Faisal Durrani, jefe de Investigación de Medio Oriente de Knight Frank, dijo que la economía de los EAU se expandirá un 6,5% en 2022 y se está diversificando cada vez más.

Christine Li, directora de Investigación de Asia-Pacífico en Knight Frank, señala que Asia-Pacífico es un motor global para el crecimiento con niveles récord de inversión extranjera directa (IED) en los mercados que ofrecen un impulso a la economía.

Todas las economías de Asia, así como los Emiratos Árabes Unidos, registraron un aumento en sus lecturas del PMI de mayo, con todas por encima de 50 excepto China continental debido a los bloqueos de Covid que se levantaron desde entonces.

mercados laborales fuertes

Los mercados laborales sólidos ofrecen más apoyo al ya crecimiento de los hogares. Desde el Reino Unido hasta Australia y los EE. UU., estamos experimentando tasas de desempleo casi bajas, si no hay registro.

De hecho, el número de desempleados supera el número actual de vacantes en muchos mercados, como EE. UU.

Esta solidez del mercado laboral respaldará el crecimiento de los salarios y el gasto de los consumidores dado el mayor nivel percibido de seguridad laboral.

aumento del costo financiero 

El coste de la financiación ha percibido con dificultad en todo el mundo y algunos sectores inmobiliarios son más vulnerables que otros.

Las tasas activas han anunciado con considerables antes de los movimientos esperados del Banco Central. Ben Burston, economista jefe de Knight Frank Australia, señala que a pesar de que el Banco de la Reserva de Australia (RBA) movió las tasas en 25 pb (al 0,35% en el momento de hablar), el costo de la deuda ha permanecido alrededor de 200.

Desde entonces, el RBA ha implementado un aumento adicional de 50 pb a 0,85%. El aumento en el costo de la deuda también ha sido el caso en los mercados europeos, señaló Will Matthews, jefe de investigación comercial en el Reino Unido.

El sentimiento puede haber cambiado en los sectores que han experimentado el mayor crecimiento debido al aumento de las tasas. El residencial y el industrial en Australia, por ejemplo, dijo Burston, son sectores que han experimentado una compresión del rendimiento y son los que pueden ser más susceptibles a la revisión de precios.

Puede haber un cambio hacia sectores que son de mayor rendimiento, como las oficinas y el comercio minorista. El sector minorista es un caso especial, señala Matthews, y es poco probable que se vea afectado por este movimiento, ya que la financiación de la deuda no era fácil de obtener antes y, por lo tanto, a menudo no se utiliza.

¿Son las propiedades una cobertura contra la inflación?

La demanda se mantiene solida y las perspectivas de las como cobertura contra la inflacion pasan a primer plano.

Aunque esto es muy debatido y matizado, las propiedades todavía se perciben como una cobertura contra la inflamación.

Subrayando la demanda, los volúmenes de inversión global en el primer trimestre de 2022 fueron un 30% más altos que el nivel de 2021 durante el mismo período, aunque este ritmo puede moderarse a medida que avanza el año.

También hay apetito entre los inversores privados. La Encuesta de Actitudes del  Informe de Riqueza  concluye que el 23% de los UHNWI aumentan buscan sus carteras con propiedades que generan ingresos, y el 20% busca invertir indirectamente a través de REIT y fondos, por ejemplo.

También hay una cantidad significativa de acciones dirigidas a los mercados inmobiliarios. La cantidad de capital que se ha recaudado y que se sigue recaudando y que aún no se ha desplegado es considerable.

Esto representa una gran cantidad de capital que no se deja intimidar por los crecientes costos financieros. Por ejemplo, según INREV Capital Raising Survey 2022 , se recaudaron más de 254.000 millones de euros para bienes inmuebles no cotizados en 2021 a nivel mundial, y solo se invirtió alrededor del 53 %.

Los mercados residenciales crecen en variaciones, incluso los más vulnerables debido a la exposición y la regulación es poco probable que colapsen.

En los mercados inmobiliarios, The Economist obtuvo los datos de Knight Frank para evaluar los requisitos fueron más expuestos al aumento de los costes financieros. Señala que es poco probable que los precios de la vivienda caigan en picado, pero que el dolor del aumento de las tasas hipotecarias sea más difícil de soportar en algunos países que en otros.

Un mercado que ya está viendo el mordisco, debido a un doble impacto en las tasas y la regulación, es Nueva Zelanda. Chris Farhi, jefe de conocimientos, datos y consultoría de Bayley’s, socio de Knight Frank, señaló una combinación de obstáculos que surgen de las nuevas regulaciones de préstamos responsables y el aumento de las tasas de interés.

Los volúmenes de ventas durante los primeros cuatro meses de 2022 fueron un 14 % más bajos que el promedio del mismo período durante 2018 y 2019.

El índice global de precios de la vivienda muestra que la tasa de crecimiento anual de Nueva Zelanda se desaceleró de más del 20 % en el tercer trimestre de 2021 a apenas un mínimo del 14 % en el primer trimestre de 2022.

mercado inmobiliario primer mas seguro

Los mercados principales, normalmente definidos como el 5% superior, pueden ser menos susceptibles a los cambios debido a una mayor prevalencia de compradores en efectivo.

La Encuesta de Actitudes del  Informe de Riqueza  reveló que el efectivo sería la principal estrategia financiera para la compra de viviendas en 2022, particularmente para el Reino Unido y Australasia.

Durrani dijo que, en el caso de Dubai, están viendo un nivel creciente de compradores en efectivo. En lo que va de 2022, alrededor del 18 % de los compradores estaban apalancados, frente al 40 % en 2021 y más del 50 % en 2007.

El mercado inmobiliario del Emirato está resistiendo la tendencia de susceptibilidad al crecimiento con el mes de mayo más activo en 13 años.

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