Sin lugar a dudas es tiempo de invertir. Aún cuando las tasa de interés han subido y es probable que vuelvan a subir, la Inversión Inmobiliaria sigue siendo una gran alternativa de Inversión.
En este artículo, te explicaremos por qué es un buen tiempo para invertir, especialmente en Inmuebles habitacionales, vale decir Casas y Departamentos.
Adelante entonces con nuestros Tips, que, contamos te serán de gran ayuda, para planificar o tomar tu decisión de Compra de Inmueble.
Primero: El mercado
El mercado se ha visto afectado producto de las alzas en las tasas de interés y condiciones restrictivas de los bancos en cuanto a los plazos de los préstamos hipotecarios, por lo que la demanda tenderá a disminuir.
El factor mencionado incidirá en una mayor competencia en los precios de venta, ya que la oferta tenderá a ser mayor que la demanda.
Lo anterior debería traducirse en mayores oportunidades. para los compradores que persistan en el mercado, alcanzando la Compra de Inmueble en precios más bajos, al existir la posibilidad de realizar ofertas de compra inmediata, para propiedades que lleven algunos meses en el mercado.
Segundo: La Oportunidad
El alza en las tasa de interés, provocará un doble efecto, por una parte, como hemos mencionado, la tendencia en el mercado comprador será a que se vea disminuida la demanda.
Sin embargo, por otra parte, el mercado de los arriendos de propiedades habitacionales, seguirá aumentando.
Mencionamos que seguirá aumentando, puesto que desde hace un año aproximadamente, la demanda por arriendos se ha visto incrementada. Especial interés y aumento en el mercado, ha tenido el arriendo de casas.
El Inmueble
Habitualmente, la recomendación para los inversionistas inmobiliarios en la Compra de Inmueble, se inclina por privilegiar la compra de Departamentos, ya que, sin duda es una decisión segura y rentable.
El valor de venta, para similares características, es generalmente menor en los departamentos que en las Casas. Además ofrecen mayor seguridad debido a la conserjería que funcionan las 24 horas del día en la mayoría de los edificios.
Por otra parte, las casas pueden presentar el mismo nivel de seguridad, cuando están emplazadas en condominios.
Dependiendo de la ubicación y el sector, puede ser más conveniente invertir en una casa, dependiendo del valor de venta y por supuesto de la renta mensual que podrás obtener después de efectuada la Compra de Inmueble.
¿Nuevo o Usado?
Al momento de efectuar la compra de Inmueble, encontrarás una gran variedad en el mercado, tanto de propiedades nuevas como usadas.
Encontrarás una mayor oferta de Casas y Departamentos nuevos, sobe todo de proyectos en ejecución (por terminar en un plazo indeterminado), e incluso proyectos aún por ejecutar (aún no se comienza a construir).
Los proyectos en ejecución son denominados “venta en verde” y los proyectos por ejecutar son denominados “venta en blanco”. No recomendamos ninguna de estas opciones, cuando la compra de inmueble tiene como objetivo la inversión inmobiliaria.
En ambos casos la fecha de entrega no es fija, sino por el contrario es estimada, variable (indeterminada), por lo que, es usual que los plazos se extiendan.
Las unidades (casas, departamentos, bodegas, estacionamientos), no pueden escriturarse e inscribirse en el respectivo conservador de bienes raíces, pues requieren primero de la recepción municipal definitiva, que debe ser aprobada por la Municipalidad correspondiente.
Lo anterior significa que a la fecha de término de la ejecución de las obras de construcción del proyecto inmobiliario, se le debe sumar el plazo que se tomará la dirección de obras de la municipalidad en revisar y aprobar el proyecto. Si además efectúan observaciones (lo que es bastante frecuente), el plazo se extiende aún más, pues se debe subsanar las observaciones y someter a una nueva revisión.
Por todo lo expuesto, nuestro consejo es “Privilegia las propiedades usados” al momento de efectuar la Compra de inmueble ¿Por qué? Pues estarán disponibles para que los revises y pongan en marcha de inmediato tu plan de inversión inmobiliaria.
Bastará efectuar la tasación, presentar al banco los antecedentes para estudio de títulos y la operación estará en proceso, teniendo un plazo definido en que contarás con “tu inversión produciendo rentabilidad”.
Ventaja Comparativa
La mayor ventaja de decidirte por una propiedad usada en la compra de inmueble, ya sea una Casa o Departamento, es que puedes encontrar una que ya esté arrendada.
Vale decir, compras la propiedad con un arrendatario con contrato notarial y 100% seguro, que está pagando su arriendo con toda regularidad.
Por supuesto, en este caso deberás revisar rigurosamente que el contrato esté confeccionado de manera óptima, resguardándote como propietario y velando por la adecuada conservación y mantenimiento del inmueble.
Ahora bien la mejor alternativa es la Compra de Inmueble Usado, pero demanda mayor esfuerzo en encontrar el adecuado, por lo que si quieres evitarte el laborioso trabajo de buscar y buscar, deberás encargar la búsqueda a una empresa especializada, la buena noticia para ti, es que aquí entramos nosotros:
En Cima Propiedades tenemos Corredores especializados en la búsqueda de propiedades, que trabajarán para ti en base a tus requerimientos.
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Lo trascendente: La rentabilidad
Compra de Inmueble ¡Es tiempo de Invertir! Lo aseveramos, pues siempre será adecuado o conveniente la inversión inmobiliaria, si puedes obtener una rentabilidad positiva.
Será vital, muy importante, que definas claramente cuál es la rentabilidad anual esperada en la compra de inmueble, cuál es tu punto de equilibrio, el ROI o retorno de inversión, etc.
Para hacerlo fácil, debes tener en cuenta, que, si vas a comprar con crédito hipotecario, la renta mensual de arriendo, que percibirás por la Compra de Inmueble, debe cubrir la cuota del dividendo, más los gastos comunes, el impuesto territorial si el inmueble está afecto y el costo de mantenimiento y administración.
También es importante considerar el período de vacancia, el que, si la administración del inmueble es la adecuada, no debería ser superior a un mes.
Lo más importante
En estos instantes te estarás preguntando ¿Cómo, existe algo más importante que la rentabilidad? Nuestra respuesta es si: la Administración de la Propiedad.
Claro, pues puedes obtener una buena rentabilidad, cubrir todos los costos incluido el dividendo bancario, e inclusive conseguir utilidades anuales, sin embargo, si no elegiste bien a tu arrendatario, o si el contrato no te permite conseguir resultados óptimos en los pagos y conservación de la propiedad, entonces estarás expuesto a costos que no habías considerado.
La experiencia nos ha demostrado, a través de amargas desventuras de clientes que llegaron con pérdidas millonarias a solicitar nuestra ayuda, que es absolutamente preferible el pago mensual por administración, en lugar del costo exorbitante que puede llegar a significar un arrendatario que no responde con el contrato a cabalidad.
En Cima Propiedades, tenemos 100% de clientes “contentos”, se trata de propietarios de inmuebles en arriendo “absolutamente satisfechos”, estamos preparando una página donde encontrarás las reseñas que dan cuenta de su gratitud, lo anterior nos llevó a acuñar el slogan ¡Nunca se nos ha retirado un arrendatario sin pagar o dejando destrozos!
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Santiago Viña del Mar Concepción
