Sin lugar a dudas la Inversión en Bienes Raíces, es una de las más seguras y mejores, tanto en plusvalía como en rentabilidad. Sin embargo hay ciertas responsabilidades, que, para muchos son desconocidas.  Por lo expuesto, hemos preparado este artículo para ayudar a nuestros clientes y todos aquellos propietarios que tienen o están pensando en arrendar una propiedad.

Deberes Generales:

De acuerdo a la legislación vigente en Chile, las obligaciones del arrendador, principalmente, son:

• Entregar al arrendatario la cosa arrendada: En primer lugar, el arrendador tiene la obligación de entregar el inmueble, que ha dado en arriendo.  Si por alguna razón, cualquiera que sea, impide la entrega del bien raíz, el arrendatario tendrá derecho a desistirse del contrato, y de exigir indemnización de daños y perjuicios
  
• Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada: En segundo lugar, el Código Civil establece que es responsabilidad del arrendador hacer todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas”.  Lo anterior significa que los arrendatarios están obligados a reparar los daños ocasionados por el uso de la propiedad.  El arrendador deberá entonces, mantener el inmueble en condiciones óptimas, que permitan que se cumpla el objeto y/o destino, para el cual se arrendó el inmueble:
  
• Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada: tanto de hecho, como de derecho.
  
• Está obligado a cumplir todo lo pactado en el contrato de arrendamiento. 
  Dejaremos en este punto claramente establecido, que, el arrendador no tiene obligación alguna de emitir boleta o factura, cuando al arriendo se trate de una propiedad sin amoblar, puesto que, dicho “servicio” no está gravado con Impuesto al Valor Agregado (IVA).

Específico para Inmuebles Amoblados

El artículo 8° del D.L. N° 825, de 1974, en la letra g), establece que “El IVA D.L. N° 825, afecta a las ventas y servicios y que para estos efectos se consideran como ventas y servicios, según corresponda: “…El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio”.

Claramente, en nuestra legislación, existe la obligación para los arrendadores de Propiedades Amobladas, de declarar y pagar el IVA, por aquellos ingresos percibidos por dicho concepto.  Debe quedar claro además, que, esta obligación existe, independientemente de si la actividad se realice de forma habitual o de manera esporádica.

Por otra parte, para los casos en que el arriendo se realiza de manera habitual, los arrendadores tienen el deber de efectuar Inicio de Actividades, ante el Servicio de Impuestos internos (SII), ya que, deben formalizar la actividad económica (artículo 68 del Código Tributario).

Cuándo un Inmueble se considera Amoblado

Ahora bien, surgen las dudas de ¿Cuándo una propiedad que tiene instalaciones o qué cantidad de muebles, se consideran amoblados, de tal manera, que, se considere afecto a IVA el arrendamiento de un inmueble?

Lo más común es que las propiedades no tengan muebles, que se arrienden sin amoblar, para dichos efectos, no se considera como amoblado: aquellas instalaciones y artefactos que están empotrados en el inmueble, tales como: cortinas, lámparas, cocina, refrigerador y microondas, ya que, al estar enquistados, no se no se suponen como muebles, por lo que, no se consideraría el arriendo de una Casa, departamento u oficina amoblado y no se encontraría afecto al Impuesto al Valor Agregado.  Lo anterior se encuentra contenido en el Oficio N° 943, de 11.05.2018, del SII.

Respecto a las Propiedades de veraneo:

Los inmuebles de periodo estival, se arriendan amoblados y equipados, por lo que se encuentran en obligación de declarar y pagar IVA.  En este caso el pago del Impuesto al Valor Agregad, recae en el arrendatario, sin embargo es el arrendador, quien, está obligado a recaudar el impuesto y enterarlo en las arcas fiscales, todo ello según lo dispuesto en el Decreto Ley N° 825 sobre Impuesto a las Ventas y Servicios.

Si el arrendador es además contribuyente del IVA, tiene la obligación de  emitir y entregar al arrendatario ya sea la factura o la boleta de ventas y servicios, si es persona jurídica o natural respectivamente, debiendo entonces declarar y pagar el IVA en el Formulario 29 de Declaración Mensual y Pago Simultáneo de Impuestos.

Sin embargo, en el caso que sea el arrendatario una persona gravada con Impuesto a la Renta en Primera Categoría, que lleve contabilidad completa, y cuando el arrendador no tenga dicha calidad, el arrendatario podrá retener el IVA emitiendo cuando corresponda, una factura de compra.

En el caso en que ninguna de las partes, vale decir, el arrendador del inmueble amoblado, como el arrendatario, ninguno sea contribuyente de Impuesto al valor Agregado, el arrendador deberá declarar y pagar en el Formulario 29 (código 713) el IVA correspondiente.

Cómo se calcula el IVA:

La manera más sencilla, es usando la calculadora, que, ha dispuesto para estos efectos el SII. 

Para acceder a dicha calculadora, debes ingresar a la página del Servicio, ir a: Servicios online, Impuestos mensuales, opción Asistente para cálculos, donde encuentra el asistente, Cálculo de IVA por Arriendo de Inmuebles Amoblados.

Cualquiera que sea el motivo que te lleve a tener una Casa en Arriendo, Departamento, oficina, Local, etc., te aconsejamos consultar todas tus dudas con un profesional, para que tu inversión sea rentable y satisfactoria.

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