¿Puedo Vender mi Propiedad si tiene deuda?

Una interrogante que se hacen los vendedores a menudo es ¿Puedo Vender mi Propiedad si tiene deuda hipotecaria? 

Además los compradores podrían desechar una propiedad, al desconocer que implicancias puede tener comprar un inmueble con deuda y  que desventajas y complicaciones puede presentar adquirir un bien raíz que mantiene aún una deuda vigente, con alguna institución crediticia.

En el siguiente post aclararemos las dudas, para que, al vender tu propiedad con deuda hipotecaria vigente, estés preparado para responder  a los potenciales compradores, lo que te ayudará a concretar tu venta más rápido.  

Introducción

En primer lugar, explicaremos, que, cuando se adquiere una propiedad con financiamiento hipotecario, la institución que otorga el crédito, procede previamente a revisar y aprobar los títulos del inmueble, para luego escriturar la compraventa del bien raíz. 

La escritura pública de compraventa, contendrá además las cláusulas que regularán el préstamo que le otorga al comprador la institución financiera, ya que mediante el mismo instrumento (escritura), se procederá a efectuar en el Conservador de Bienes Raíces, la inscripción del inmueble a nombre del comprador, como también la hipoteca y prohibición de enajenar, a nombre de la misma institución.

Cada una de estas inscripciones, las realizará el Conservador de Bienes Raíces, por separado en los respectivos libros.  La inscripción del inmueble a nombre del comprador se efectúa en el registro de propiedades.  La hipoteca se registra en el libro con el nombre “de hipotecas y gravámenes” (en este mismo libro se inscribe también el reglamento de copropiedad, cuando corresponde) y la prohibición de enajenar, en cambio, se inscribe en el registro de “interdicciones y prohibiciones de enajenar”.

Cuando el inmueble producto de una compraventa, ha sido adquirido de esta manera, la entidad financiera que otorgó el crédito, solicitará que se le pague el préstamo, como condición para alzar la hipoteca y prohibición.

Preparado para la comercialización 

Ahora bien, es en la gestión comercial, la cual es anterior al proceso de compraventa (promesa de compraventa, tasación si corresponde, estudio de títulos, escrituración e inscripción en el CBR), cuando necesitaras conocer las diferencias entre Vender tu Propiedad con deuda hipotecaria a la venta de un inmueble  que no tiene deuda. 

Claro, pues cuando consulten por tu inmueble y debas mostrarles la propiedad, deberás informar que el inmueble tiene deuda, entonces tendrás que estar preparado para contestar las dudas y desconfianzas de los compradores potenciales.  No saber responder con claridad y certidumbre cada inquietud, puede derivar en perder al comprador.

Por otra parte, debes tener claro, que el proceso de atender a los interesados y mostrarles el inmueble, se repetirá más de una vez.  En la mayoría de las ocasiones el proceso comercial es largo, se debe atender a muchos interesados, ya que, sólo en contadas excepciones, el primer contacto en consultar y visitar una propiedad, es el comprador inmediato.

Toma papel y lápiz entonces, pues, te interesará preparar un folleto para tener a mano, cada vez que debas presentar tu bien raíz.

Las interrogantes lógicas

Las primeras inquietudes que debemos contestar son ¿Puedo Vender mi Propiedad si tiene deuda? ¿Puedo Vender mi Propiedad si aún no he pagado el total de la deuda al banco? ¿Puedo vender mi Propiedad si estoy pagando dividendos?

Favorablemente la respuesta es sí, y lo diremos de esta forma para que quede claro, tienes derecho a vender tu Propiedad, aun cuando tengas una deuda hipotecaria. Toda persona puede enajenar su inmueble, sin importar si tiene deuda vigente, es decir, aun cuando no ha terminado de pagar el crédito hipotecario. El banco te solicitará que los pagos de cuotas o dividendos, estén al día, para autorizar los alzamientos, pero el banco no puede impedir que vendas.

No tiene inconveniente vender con deuda, la venta no afectará al comprador (pues se solicitarán los alzamientos correspondientes), no habrá problema en concretarla, el valor de venta tampoco se verá afectado, tampoco incidirá en la forma de pago del comprador (contado o con crédito), ni en el plazo del crédito del comprador o en sus dividendos (si compra con hipotecario).

Como nota aparte, mencionaremos que hemos realizado varias ventas de propiedades con dividendos impagos, algunas con cobranza judicial y otras con traba de embargo, por lo que, afirmamos que se puede vender una propiedad bajo dichas circunstancias, sin embargo, no es materia de este artículo, ya que cada situación de este tipo debemos revisarla cuidadosamente, antes de embarcar a un propietario en la venta de su inmueble. 

Sólo acotaremos adicionalmente, que en cada Asesoría y Corretaje de venta de inmueble con deudas impagas, hemos tornado en resultado positivo lo que era un gran problema de cobranza por deuda impaga, que podía generar la pérdida del inmueble y en todas las ocasiones hemos logrado excedentes económicos para los propietarios-vendedores.

¿Cómo proceder con la entidad que te otorgó el crédito?

El proveedor del crédito, donde obtuviste tu préstamo, sea banco u otra institución financiera, requerirá que le des garantías respecto a que el monto adeudado se pagará en su totalidad.

Por lo tanto, en este caso, uno de los primeros documentos que deberás tener cuando te decidas a vender, además de los que acreditan tu dominio del bien raíz, es un “Certificado de deuda Consolidada”, debes requerirlo a la entidad crediticia, indicando que dicho certificado debe reflejar el valor total que te exigirán para “firmar el alzamiento de la hipoteca y prohibición”.

En ciertas ocasiones, las instituciones requieren que se les pague la totalidad de la deuda del vendedor, vale decir, préstamos de consumo o similares. Esta es la razón por la que, el certificado a solicitar es el indicado en el párrafo anterior. El certificado de ley 20.130 lamentablemente entrega la información de deuda sólo del hipotecario, si en tu caso el banco pide como requisito del alzamiento el pago de todos tus créditos, dicho certificado no reflejará tu realidad y podrías incluso perder la venta.

Este certificado es de vital importancia, ya que, el valor de venta de la propiedad, debe ser superior al monto a pagar a la entidad financiera, para que se cubra la deuda y la institución financiera firme los alzamientos.

Por otra parte, si el comprador de tu propiedad la va a adquirir con préstamo hipotecario, es aconsejable que el valor del crédito del comprador sea también mayor, que el valor de tu deuda total consolidada.

Siempre es aconsejable que contrates la asesoría de una Empresa de Corretaje con Experticia (conocimiento y experiencia), para vender tu propiedad. En este último caso, si el valor del crédito de tu comprador es inferior a tu deuda, tu Corredor deberá gestionar con los bancos el procedimiento, ya que, si bien es factible de llevar a cabo, es complejo, puede inducir a errores y hemos conocido de situaciones, ajenas a nosotros, en que se ha producido pérdida de dinero.      

Lo que viene

En la segunda parte de este artículo, trataremos en detalle el proceso a seguir en la escrituración de la operación, tanto para ventas al contado, como para aquellas en que el comprador realizará la compra mediante un crédito hipotecario.

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