Promesa de Compraventa de Inmueble ¿Necesaria?

Si estás en proceso de comprar una propiedad, ya sea, Casa, Oficina, Terreno, Local, etc., hay varios pasos que deberás realizar antes de llegar a firmar el contrato de compraventa por escritura pública del inmueble, entre los cuales se encuentra la firma de una Promesa de compraventa.

Una importante diferencia de comprar una propiedad usada, en lugar de elegir una nueva, radica en el hecho de que podrás exigir efectuar una reserva, mediante un contrato de promesa de compraventa “por escritura pública”.

Definición

Definiremos una promesa de compraventa, como un contrato entre las partes compradora y vendedora, el cual debe ser preparado y firmado, antes de que se produzca la compraventa (que deberá ser concretada mediante un contrato de compraventa por escritura pública), en el cual las partes se obligan a efectuar la compraventa de un determinado inmueble, estableciendo en esta promesa las condiciones y el plazo en que se deberá concretar la compraventa.

Es Necesaria la Promesa de Compraventa

No existe ninguna legislación, que, obligue al comprador o al vendedor, a realizar una promesa de compraventa, para reservar o comprar un inmueble.  De hecho, no existe obligación alguna de efectuar una reserva por escrito, sin embargo, afirmamos con total seguridad que es absolutamente necesaria.

La necesidad, radica en que, es la única forma que tienen tanto la parte compradora como la parte vendedora, de asegurarse recíprocamente, que, van a concretar la compraventa, que no se producirá un desistimiento y que la operación se realizará bajo las normas legales, evitando probables fraudes.

Ventajas de la promesa de compraventa

Las promesas de compraventa, presentan una gran cantidad de beneficios, entre los cuales destacaremos:

  • En primer lugar, es altamente destacable, el hecho de que, se fija el precio del inmueble a través de este instrumento público, por lo que, ni la parte vendedora podrá aumentarlo, como tampoco podrá ser disminuido por el comprador, de manera unilateral o arbitraria.  Se delimitará el precio, ya sea en pesos o en unidades de fomento o con una fórmula mixta.
  • Las condiciones de la compraventa, se dejan claramente estipuladas,
  • Por supuesto, que, además del precio se debe dejar claramente determinada la forma de pago.  Esta podrá ser contado en su totalidad, o con un porcentaje del precio al contado y la diferencia o saldo con crédito hipotecario u otro tipo de financiamiento, como leasing bancario o de una empresa de leasing.   
  • Tal vez lo más trascendente, es el hecho de que, el vendedor o la Empresa de Corretaje de Propiedades, deberá retirar del mercado el inmueble.  No podrá promover, como tampoco recibir nuevas propuestas u ofertas, por la propiedad.  Esto significa que al embarcarse en una compraventa, tanto el comprador como el vendedor, pueden estar tranquilos, pues, es 100% seguro que la operación se concretara.  En Cima Propiedades realizamos pre estudios de títulos cuando recibimos una propiedad y antes de firmar una promesa, efectuamos estudio de títulos para las ventas al contado y nuestras promesas de compraventa llevan, como es habitual una cláusula recíproca de multa y además una cláusula de cumplimiento forzoso.
  • La promesa de compraventa permite cumplir con las gestiones previas a la firma del contrato de compraventa, con total tranquilidad.  Toda compraventa requiere previamente la realización de un estudio de títulos, lo que puede llevar un par de semanas o más.  Si la compraventa es con financiamiento bancario, cabe destacar que, los bancos se pueden demorar fácilmente un mes o más en realizar un estudio de títulos e ingresar la escritura a notaría, para la firma de las partes.  Lo anterior se debe a que lamentablemente no existe regulación al respecto, por lo que, los bancos determinan sus propios plazos.  Ante el escenario descrito, imperante en el país, es fundamental contar con una promesa de compraventa por escrito.

Promesa de Compraventa ¿Pública o Privada?

Ante la disyuntiva de firmar o no un contrato de promesa de compraventa, que éste sea privado, es menos malo que no llevarlo a cabo.  Sin embargo, aun cuando lamentablemente hemos visto algunos abogados recomendar la firma de contrato privado a nuestros clientes, es muy importante destacar que la fuerza legal de un contrato privado no tiene comparación, con un contrato firmado por escritura pública ante notario y como no, pues la escritura es un ¡documento ejecutivo!  

Ahora bien, una importante recomendación, tanto para vendedores como para compradores: No firmen una promesa de compraventa, si no existe un certificado o carta de institución financiera, que dé cuenta de la aprobación de un préstamo para la compra del inmueble.  Este documento deberá indicar el monto del crédito aprobado y el valor de la propiedad que financiará la institución financiera, lo cual además permitirá conocer el monto de pago contado (pie), con el que deberá contar el comprador al firmar la escritura definitiva de compraventa.  Adicionalmente le informará al comprador el costo de los gastos operacionales, que la parte compradora debe tener, antes de firmar la promesa.

Una segunda recomendación, está dirigida sólo a los compradores: Si van a pedir un crédito para solventar el pie, nunca, jamás, deben solicitarlo antes de que la escritura esté en notaría, lista para su firma.

Lo que debe contener una Promesa

Dependiendo de quién es el abogado que la redacta, la promesa variará en su contenido y cláusulas, sin embargo, deberá contener como mínimo:

  • La identificación de las partes: nombre completo, cédula de identidad, profesión u oficio, estado civil, domicilio.  Si alguna de las partes es persona jurídica, deberá identificarse ésta y su representante legal, debiendo además señalarse la personería jurídica por escritura pública del representante legal, la que debe acreditarse con un certificado de vigencia, actualizado.
  • La individualización del inmueble.  Esto se extrae del Certificado de Inscripción otorgado por el CBR respectivo.  Es necesario que contenga la dirección e identificación de la propiedad, los deslindes, los datos de inscripción y rol de Avalúos, de acuerdo a inscripción y escritura pública.
  • El precio de venta
  • La forma de pago
  • El plazo y/o condiciones para firmar la escritura de compraventa  
  • La fecha y/o condiciones para la entrega del inmueble
  • Si la compra que realizarás es de un inmueble usado, el pago contado o pie, debes enterarlo al momento de firmar escritura de compraventa ¡nunca antes! Y deberás tomar un vale vista, que debe quedar en custodia en notaría, el que se entregará a la parte vendedora, cuando el bien raíz esté inscripto en el CBR a nombre de la parte compradora.  La redacción de la promesa, debe indicar esta cláusula.
  • Las inmobiliarias, por lo general no firman promesas de compraventa, sino meros contratos de reserva.  En los casos que firman promesas, estos son sólo contratos privados, que en su mayoría se firman de manera simple, vale decir, no concurren ante notario.  Si vas a comprar una propiedad nueva y la inmobiliaria confecciona y firma una promesa de compraventa ante notario, deberá incluir una cláusula indicando que se  deja en notaría una póliza que la inmobiliaria deberá tomar en una compañía de seguros, que garantice la parte del pie que estás pagando.
  • Las cláusulas penales, tales como multa por desistimiento.

Quién debe confeccionar una Promesa de Compraventa

Algunas notarías, curiosamente, permiten que las promesas de compraventa no sean confeccionadas por un abogado, inclusive algunas notarías prestan el servicio de confeccionar una promesa de compraventa, por uno de sus funcionarios.  Por nuestra parte, la larga experticia nos permitiría efectuar nuestra propia redacción de promesas, sin embargo, creemos que lo correcto, es que una promesa de compraventa debe ser redactada por un abogado, debiendo indicarse en la misma, el nombre completo de éste, ya que, sólo así tendremos un profesional responsable de la emisión de este importante documento.  En Cima Propiedades, tenemos abogados que nos acompañan y confeccionan nuestros contratos a lo largo de treinta años, lo que nos permite dar seriedad y garantías a nuestros clientes.  La diferencia en los costos, son absolutamente marginales, más aún, cuando estamos hablando de “propiedades”, una de las adquisiciones de mayor envergadura.

Se inscribe la Promesa de Compraventa en el conservador

No es habitual, por lo general las promesas de compraventa no se inscriben en el CBR, pero puede realizarse si existe acuerdo entre las partes, para lo cual deberá quedar señalada dicha cláusula en la promesa.

¿Qué sucede ante incumplimiento?

Cuando una de las partes desiste o cae en incumplimiento injustificado, tratándose de una decisión unilateral y arbitraria, la parte cumplidora deberá recurrir a los tribunales de justicia y pedir el cumplimiento forzoso del contrato de compraventa y además exigir se le pague la indemnización, que, se haya establecido como multa por desistimiento en la promesa de compraventa.   

¿Se puede ceder una Promesa de Compraventa?

Podrá cederse una promesa de compraventa, para lo cual debe quedar estipulada dicha autorización, en el texto de la misma.  En este caso, lo que se produce es la venta de la promesa de compraventa y quien la compre, responderá por ésta y deberá seguir con el proceso de compraventa.

Modificaciones a una Promesa de Compraventa  

Una promesa de compraventa, siempre podrá modificarse, existiendo acuerdo entre las partes.  Podrá extenderse el plazo, cambiarse la forma de pago, modificar la fecha y/o condiciones de entrega del bien raíz, etc.

Qué costo y quien paga la Promesa de Compraventa

Por regla general es el comprador quien cubre el costo de la Promesa de Compraventa. El costo está compuesto por los honorarios del abogado, quien redacta la promesa y la ingresa a notaría para su firma.  Además se debe cubrir el costo de la notaría, el cual es variable dependiendo de cuál se elija.  En Cima Propiedades, nuestro staff de abogados fija precios módicos, por otra parte revisamos constantemente los precios con las notarías que tenemos convenio, a fin de obtener precios preferenciales. Todos estos beneficios los trasladamos a nuestros clientes. 

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