Cuando encuentres la propiedad de Tus Sueños, no pierdas la oportunidad de adquirirla, por no estar preparado. Toda compraventa, ya sea al contado o con hipotecario, tiene gastos adicionales, que, de no considerar con anticipación, puede derivar en desaprovechar la mejor alternativa.
Porque sabemos que, antes de comprar Departamento, Oficina, Casa, etc., es necesario tener claro los costos adicionales que involucra un proceso de compraventa, en este post te entregamos los detalles que necesitas, para que tu proceso sea todo un éxito…¡¡¡
¿Tiene costo anexo el crédito hipotecario?
Comprar Departamento u otro inmueble, con financiamiento hipotecario o leasing, genera gastos anexos al valor de la propiedad, vale decir, al precio del inmueble. Al Comprar Departamento, Casa, etc., con financiamiento hipotecario, la Institución financiera requerirá que te hagas cargo de pagar los gastos que se generen en la operación de compraventa y de otorgamiento del crédito.
Es obligación de la institución en que obtengas el financiamiento, informarte en detalle el costo de cada uno de los ítems descritos a continuación, denominados como gastos operacionales.
Los valores que mencionaremos son absolutamente referenciales, sin embargo, te darán una idea clara de los montos con que tendrás que contar, previamente a Comprar Departamento, Casa, Oficina Local, terreno, etc.
- Tasación bancaria del Inmueble
- Estudio de Títulos de la propiedad
- Redacción de la escritura pública de compraventa del bien raíz.
- Gasto notarial.
- Impuestos de timbres y estampillas
- Seguros
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
La tasación
La tasación bancaria es la valorización que se realiza del inmueble, efectuada por parte de un profesional, para estos efectos la definiremos como la “acción y efectos de valorar un bien raíz, fundamentando su monto, a través de un proceso sistemático”.
Es exigencia de las Instituciones financieras, para otorgar un crédito hipotecario o leasing, efectuar dicha valoración, con los tasadores contratados por ellos, para estos efectos.
El tasador emitirá un “Informe de Tasación”, que hará llegar a la entidad financiera. Por cuanto el costo de la tasación al Comprar Departamento, Local, etc., será de tu cuenta y cargo, debes exigir al banco que te hagan entrega de una copia del dicho informe.
El valor que deberás pagar por la tasación, puede variar entre UF 2,5 hasta UF 5 app., dependiendo de la institución financiera, que otorgue el hipotecario.
El Estudio de títulos.
Definiremos el estudio de títulos como un análisis jurídico de la situación o condiciones de una propiedad, en un momento determinado. En este estudio se revisa la historia legal cronológica del inmueble, de los últimos 10 o 30 años. En este proceso, entre otras cosas, se comprueba que la inscripción de dominio sea vigente y esté correcta.
El costo por estudio de títulos, puede ir desde UF 2 hasta UF 8 app.
La escritura pública de compraventa
Si te ha asesorado una empresa de Corretaje como Cima Propiedades, habrás firmado ante notario, previo a todo el proceso, una promesa de compraventa por escritura pública. Ahora corresponderá que los abogados o empresa contratada por la entidad financiera para estos efectos, redacten e ingresen a notaría, el Contrato de Compraventa por escritura pública
En este caso, los montos pueden variar entre UF 2 hasta UF 5 aproximadamente.
Los Gastos notariales
Las escrituras se deben firmar ante notario, quien debe certificar que las firmas corresponden efectivamente a cada una de las partes, ya sea, comprador, vendedor, banco otorgante y si corresponde banco alzante.
El valor del costo de la notaría, guarda directa relación con el valor de venta de la vivienda y de la notaría donde la entidad financiera ingrese la escritura. Generalmente tiene un rango de precio que va desde UF 2,5 hasta UF 4 app.
Impuesto de timbres y estampillas
El Impuesto al Mutuo o Impuesto de timbres y estampillas, variará dependiendo del valor del crédito hipotecario y dependerá de la calificación de la vivienda.
La tasa de Impuesto, conforme a la Ley 20.780 del 2014 oscila entre un 0,66% por cada mes o fracción de mes, entre la emisión y la fecha de vencimiento y un tope máximo de un 0,8% del monto del crédito.
Sin embargo si la vivienda esta acogida al DFL2, la tasa será de un 0,2% teniendo como limitante, un máximo de 2 propiedades DFL2. Superando ese número, vale decir, al tercer inmueble, aun cuando los tres estén acogidos al DL2, se aplicará una tasa del 0,8%
Finalmente, cabe mencionar, que, para las viviendas calificadas como sociales por la D.O.M. respectiva, los créditos gozan de exención de este impuesto.
Seguros
Si bien es cierto, varias entidades financieras incluyen el valor de los seguros en el monto del hipotecario, es importante que sepas, la obligación que tienes de contratar un seguro de desgravamen, como también un seguro de incendio, de acuerdo a la ley 20.552.
El valor de las primas de estos seguros guarda directa relación con el precio del inmueble, además del nivel de riesgo de la propiedad, por lo que, los valores son bastante variables.
Inscripción en el conservador de bienes raíces
La gestión final, obligada, en el proceso de compraventa, es la Inscripción del Inmueble en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces. En los casos de operaciones con hipotecarios, se inscribe además la hipoteca y prohibición en favor del banco otorgante del crédito, en los respectivos registros.
Si además el vendedor tiene deuda hipotecaria vigente, en otra o la misma entidad financiera que otorga el crédito al comprador, se deben anotar además los respectivos alzamientos de hipoteca y prohibición vigentes.
Finalmente si existen reglamentos de copropiedad, servidumbre u otros, deberán también inscribirse en esta etapa. Esto último se explica, ya que, en un mismo instrumento público “la escritura” se realiza tanto la compraventa, cómo el otorgamiento del crédito, mutuo o leasing y los respectivo alzamientos, cuando la parte vendedora salda su deuda hipotecaria, con todo o parte del valor de la compraventa.
Los valores de inscripción, variarán de acuerdo a la escritura y las inscripciones que deban efectuarse. De acuerdo a lo informado por chileatiende.gob.cl, el costo es de un 0,2% del valor de compraventa, y éste tendría un tope de $262.200.-
De manera separada, se cobrará la Inscripción de la hipoteca, el certificado de inscripción y de Gravámenes, Hipotecas, Interdicciones y Litigios, las copias que se pidan de la inscripción (actualmente muchos conservadores entrega la inscripción con firma electrónica, con lo que no se requieren copias adicionales), etc.
Nuestra experiencia nos enseña, que, se debe cotizar en el conservador que corresponda los valores totales, a fin de no encontrarse con sorpresas.
¿Y cuándo la compra es al contado?
El mayor porcentaje de compraventas se realizan con el pago de un porcentaje mediante crédito hipotecario, ahora bien, si en tu caso te estás preparando para Comprar Departamento, Casa, Terreno, etc., al contado, entonces los gastos operacionales se reducirán, a los siguientes ítems:
- Estudio de Títulos, a realizar por un abogado
- Redacción de escritura por un abogado
- Costo notarial
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
Conclusión
Indudablemente “antes” de comenzar el proceso de búsqueda de un Inmueble, es necesario que concurras a tu banco y exijas tu certificado de crédito pre-aprobado (o carta de aprobación hipotecaria), donde tendrás claro, cuáles el monto de pago contado (pie), que requerirás para Comprar Departamento, Casa, Oficina, local, etc. A su vez, deberás exigir que te den por escrito, clara y detalladamente (por ítem), “el total de los gastos del crédito y anexos, distintos al precio de la propiedad”, tanto si irán incluidos, como los que deberás pagar directamente. Sólo entonces estarás en condiciones de Comprar Departamento, Casa, o cualquier Inmueble, de forma inmediata, cuando encuentres Tu Propiedad Ideal.
Por otra parte, si tu adquisición es al contado, no cometas el traspié de no considerar los gastos operacionales de la Compra, en la cantidad total que deberás desembolsar al adquirir un Bien Raíz, ya que, podría significar que al no tener provisionado estos costos, te demores en concretar y pierdas la oportunidad de un buen Inmueble.
Por último, al Comprar Departamento u otro Inmueble, debes considerar entre los costos anexos al precio, los honorarios de la Empresa de Corretaje de Propiedades, ya sea, si decides contratar una para que busque en el mercado la mejor opción existente para ti, o si la Propiedad que buscas, está en la cartera de Inmuebles de una Empresa Corredora de Propiedades.
